Her ülkenin imar kuralları farklı olduğu için bir yurt dışı projesinde inşaat alan hesapları ve resmi proje süreçleri için yerel bir mimari ofisten destek almanız doğru olacaktır. Zaten projelendirmeyi kendiniz yapsanız bile büyük bir ihtimalle yasal olarak müellif olamayacağınız için yerel bir proje ofisinin vereceği hizmetler zorunlu olacaktır.
Ülkemizde ise her il ve ilçede imar kuralları değişebilmektedir. Genel kavramlar aynı olsa da belediye meclislerince alınan bazı özel kararlar veya emsal teşkil eden önceden yapılmış uygulamalar sebebi ile imar mevzuatı çok farklı şekillerde uygulanabilmektedir.
Ayrıca bazı durumlarda ve özel projelerde yetki yerel yönetimlerden alınıp çevre ve şehircilik bakanlığının kapsamına sokularak özel imar uygulamaları yapılabilmektedir.
Biz genel kavramlardan başlayarak örnek bir inşaat alanı hesaplama çalışmasına burada yer vereceğiz.
Öncelikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinden bahsedelim.
Yönetmeliğin 2. Maddesinde ” Bu Yönetmelik, uygulama imar planı bulunan alanları kapsar.” demektedir.
İkinci kaynağımız Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğidir. Aynı şekilde 2. maddesinde bu yönetmelik kapsama alanı aşağıda belirtilmiştir.
Bu Yönetmelik hükümleri;
1) İmar planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10.000 in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,
2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,
3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve
civarında,
4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışıalanlarda, uygulanır.
5 ) 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında büyükşehir belediyelerince tespiti yapılmış olup uygulama imar planı bulunmayan kırsal yerleşik alan ve civarında uygulanır.
3. Kaynağımız ise büyükşehirler için kendi özel imar yönetmelikleridir.
İstanbul İmar Yönetmeliğini paylaşıyorum. Bu yönetmelik içinde Madde 1.01’de ve 1.02’de kapsamı aşağıdaki gibi belirtilmiştir.
“Bu yönetmeliğin amacı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisindeki yerleşme yerleri ile yapılaşmaların, kanun, tüzük, imar planları ve yönetmelik hükümleri ile fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır.”
“Bu yönetmelik, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyeleri sınırları içinde uygulanır.”
3194 sayılı İmar Kanunu hakkında;
3194 sayılı İmar Kanunu yerel yönetimlerin kuvvetlenmesinin sağlanması maksadıyla oluşturulmuş bir kanundur. Bu açıdan 09.03.1985 tarihli 3194
sayılı İmar Kanunu’nun getirmiş olduğu önemli özellikler şunlardır.
- İmar planlamasını bir sistem dahilinde yürütülmesini sağlamıştır. Sosyo-ekonomik etmenleri fiziki planlara dahil edilmesini sağlamıştır.
- Plan kapsamında olan ya da olmayan bölgelerin bir bütün olarak değerlendirilmesini sağlamıştır.
- İmar planın oluşturulmasında ve uygulanmasında belediyeler ile valiliklerin sorumluluklarını artırmıştır. Ayrıca imar planlarının onaylanmasıyla alakalı olarak belediyelere ve valiliklere yetki tanımıştır.
Ülkemizdeki gecekondulaşma durumu ,projesiz, ruhsatsız inşaat gerçeği göz önüne alındığında 3194 sayılı İmar Kanunun gecikmiş bir kanun olduğu anlaşılmaktadır. Bu kanun yerel yönetimlerin İmar konusunda yetkilerini arttırarak denetimlerin güçlenmesini plan proje ve ruhsat dahilinde yapı üretiminin oluşmasını sağlamıştır. İmar planı ve ruhsat uygulamasının sıkı bir şekilde denetlenmesi süreci 90’lı yılların sonunda başlamış ve 2000’li yıllar itibari ile devletin güçlenmesi ile birlikte güçlenerek devam etmiştir.
Genel Kavramlar:
Kaks: Kat alanı kat sayısı = Emsal
Kaks veya Emsal kavramı imar durumlarında yer alan ve gerçekten ne olduğunu tarif etmenin zor olduğu bir kavrama dönüşmüştür. Ülkemizde müteahhitlerin ve siyasetçilerin inşaat alanına müdahaleleri ve halkımızın kuralları değiştirmekteki çabasına rağmen imar planları ile belirlenen ve değiştirilmesi bakanlıkça projeye özel imar verilmesi dışında mümkün olmayan olmayan emsal değerleri neyin emsalin içine girdiği neyin girmediği konusundaki değişiklikler ile defalarca müdahaleye uğramıştır.
Biz proje hesaplamalarında Kaks dediğimiz kat alanı katsayısını net inşaat alanı ile çarparak bir ara değer elde ediyoruz. Bu değer ile birleştireceğimiz birçok veri olabiliyor. Bu verileri de yine imar yönetmeliklerinden alacağız.
Örnek vermek gerekirse 1000 m2 net alanı olan bir arsanın Kaks değeri 2,07 olarak belirlenmiş ise ;
Toplam Emsal = 1000×2,07 =2070,00 m2 dir. Bu rakam bize ruhsatlandırılabilecek alanlar için bir sayısal değer sunmaktadır.
İstanbul İmar Yönetmeliği’nde Kaks aşağıdaki şekilde tariflenmiştir.
Yapının bütün katlardaki alanları toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar Alanı (KA) bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların katlar alanına dahil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.
Katlar Alanı Hesabına Dâhil Edilmeyen Alanlar:
- Teknik ölçülerin gerektirdiği yüksekliği geçmeyen ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve hacimlerinin;
- Bodrum katlar dâhil 20 katı geçmeyen konut binalarında kat şeklinde düzenlenmemek şartıyla yapı inşaat alanının % 5 ini aşmayan kısmı
- Diğer yapılarda, toplam yapı inşaat alanının %8’ini aşmayan kısmı
• İç bahçe
• Bu yönetmeliğin 2.04.17 maddesinde tanımlanan kat bahçelerinin ait olduğu kat alanının %10’unu geçmeyen bölümü
• Işıklık ve hava bacaları,
• Havuz, havuza ait denge havuzu ve tamamı toprak altında kalan teknik birimler,
• Pergola, kameriye ve sundurmaların taban alanına dâhil edilmeyen kısımları,
• Ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bodrum katlar,
• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü yangın merdiveni ile sahanlık ve ekleri (ana merdiven aynı zamanda yangın merdiveni olarak da kullanılırsa Katlar alanına dâhil edilir) (şaftlar) SAS bölümleri (yangın güvenlik hacmi),
• Başka amaçla kullanılmayan yangın kaçış koridoru,
• Asansör boşluğu,
• Kalorifer dairesi,
• (60) m2 ’yi geçmeyen kapıcı dairesi,
• Bina için gerekli minimum sığınak alanının 1,3 katını geçmeyen sığınak alanı,
• Su deposu,
• Çatı piyesleri ile irtibatlı açık teraslar, teras çatılar,
• Sitelerde; bloklardan bağımsız müstakil bir bina olarak düzenlenmek, tabii zemin üstünde kalan kısmı taban alanına dâhil edilmek üzere bodrum ve zemin kattan ibaret, toplamda katlar alanının (%10)’unu ve (3000) m² yi geçmemek, bağımsız bölüm oluşturmamak, ticari amaçla kullanılmamak kaydıyla siteye ait sauna, spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, vb. sosyal tesisler,
• Binaların bodrum katlarında, ticari amaçla kullanılmamak ve bağımsız bölüm oluşturmamak şartıyla toplamda katlar alanının (%10)’unu aşmayacak şekilde düzenlenen; spor salonu, kitap okuma salonu, doktor odası, toplantı odası, vb. sosyal tesisler ile konut binalarının bodrum katlarında yapılabilen depo mahalleri,
• Yönetmeliğin 6.12 maddesinde belirtilen köprü geçişler,
• Bu yönetmelikte belirtilen ölçülerle yapılabilecek en az alanlı merdiven evine; bu alanın %50’si ölçüsünde yapılacak ilave Katlar Alanına (KA) katılmazlar.
Bu maddede sayılan alanlar dışında, bir yapının avan ve uygulama projelerinde her ne nam ve suretle olursa olsun önerilen her şey katlar alanı hesabına dahil edilir.
Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde ayrık nizama tabi arsalar ile imar planında yapı nizamı belirtilmeyen durumlarda binaların taban alanı, iç bahçe alanı dahil %40’ı geçemez. Bu miktarların tespitinde mevcut binaların ve müştemilatların taban alanları da hesaba katılır.